Ciepła zima może się nie powtórzyć 02.02.2015

Sezon grzewczy 2013/2014 pod względem występowania temperatur zewnętrznych był dla użytkowników lokali znacznie bardziej korzystny niż okres poprzedni. Średnia temperatura sezonu grzewczego wyraźnie wzrosła osiągając wartość  4,76oC (wcześniej 2,08 oC), w związku z czym zużycie ciepła w zasobach mieszkaniowych Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej zmniejszyło się  o około 14,6%. 

Artykuł pochodzi z Kwartalnika Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej Nr 4/81/2014

Autorzy: Henryk Wilk, Krzysztof Pedryc

Należy zaznaczyć, że w analizowanym okresie nastąpił wzrost cen za ciepło, gdzie średni wskaźnik wzrostu grup taryfowych wyniósł 4,58% (Taryfa Nr OŁO-4210-29 (61)/2011/2012/2013/3904/VI/DS. - Decyzja Prezesa URE z dnia 14.08.2013r.). Do tego okresu ceny ciepła wytwarzanego w Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej nie były podwyższane od 01.08.2010r. W wyniku z jednej strony spadku zużyć energii cieplnej budynków, z drugiej zaś wzrostu w/w taryfy za ciepło wypadkowa przełożyła się na przeszło 4% spadek poziomu średniego kosztu ogrzewania. Omawiany średni koszt ogrzewania wyniósł 2,60 zł/m2/m-c, co w stosunku do okresu 2012/2013 (2,71 zł/m2/m-c) stanowi spadek o 11 groszy/m2/m-c. (odwrotnie jak w roku  ubiegłym).
Na podstawie wyników indywidualnych rozliczeń kosztów c.o. lokali za okres 2012/2013 oraz 2013/2014 dokonano analogicznego podziału na grupy wg wynikowych kosztów ogrzewania (zł/m2/m-c) dla poszczególnych mieszkań.

Opierając się na wynikowych danych zaprezentowanych w tabeli nr 1 ustalono, że w przedziale od kosztu minimalnego tj. 1,24-1,90 zł/m2/m-c ( koszt min. 2012/2013 był identyczny) znalazło się 2786 lokali ( 30,51%). W tej grupie 263 lokale nie korzystały z grzejników wyposażonych w podzielniki kosztów ogrzewania  (pko) gdyż wskazania tych urządzeń były zerowe.


W pozostałych 2 523 lokalach w minimalnym stopniu korzystano z grzejników, gdzie zużycia zwykle nie przekraczały 100 jednostek wg wskazań pko w skali całego sezonu grzewczego.

W przedziale kosztów ogrzewania od 1,91-2,40 zł/m2/m-c znalazło się kolejne 2120 lokali (23,22% ogółu). W przedziale 2,41 do 2,59 zł/m2/m-c odnotowano kolejnych 658 lokali (7,2%). Następnie w przedziale 2,60 do 2,71 zł/m2/m-c  tj. w przedziale zbliżonym do ubiegłorocznego oraz aktualnego średniego kosztu c.o. znalazło się 373 lokale (4,09%).
Z kolei w  przedziale od kosztu średniego (2,60zł/m2/m-c) do kosztu maksymalnego (7,14 zł/m2/m-c) odnotowano  3566 lokali, co  stanowi 39,06 % ogółu.

Analizując poszczególne przedziały kosztów należy stwierdzić, że w 6157 lokalach (67,4%) koszty ogrzewania znalazły się poniżej minimalnej opłaty zaliczkowej obowiązującej w minionym okresie rozliczeniowym (2,80zł/m2/m-c). Z kolei  5564 lokale (60,94%) uzyskały koszty wynikowe poniżej poziomu średniego kosztu (2,60 zł/m2/m-c). W przedziale lokali, które należy zaliczyć do grupy o najwyższych kosztach ogrzewania (powyżej 3,00zł/m2/m-c) będących skutkiem bądź utrzymywania ponadnormatywnych temperatur (powyżej 20oC) lub sąsiedztwem niedogrzewanych mieszkań (lokali z zerowymi wskazaniami pko) obserwujemy wyraźne pozytywne efekty zmiany tzw. klucza podziału kosztów stałych/zmiennych z proporcji 55/45 na 60/40. Na skutek zmian proporcji kosztów c.o. w rozliczeniach (Uchwała Rady Nadzorczej KSM Nr 68/2011 z dnia 21.12.2011r.), liczba lokali o najwyższych kosztach c.o. znacząco spadła. Bowiem w roku ubiegłym odnotowano 2812 takich lokali. Aktualnie ich liczba spadła do 2459 lokali, co oznacza redukcje o 353 lokale - 12,5%. Wyraźnemu  zmniejszenie uległ także poziom maksymalnego kosztu ogrzewania w Spółdzielni, który w ubiegłym roku wyniósł 8,40 zł/m2/m-c, a ostatnio 7,14  zł/m2/m-c. Wynika to przede wszystkim z ostatniej łagodniejszej zimy, a co za tym idzie niższych kosztów ogrzewania, jak również bardziej liberalnego podejścia do przypadków gdzie rozliczenia kosztów c.o. odbywają się na zasadach ryczałtowych. Dotychczas bowiem koszty mieszkań, które nie były rozliczane na podstawie wskazań pko określano na podstawie kosztu średniego danej nieruchomości pomnożonego razy wskaźnik 2,2. Aktualnie zmniejszono restrykcje w tym zakresie, a stosowany w rozliczeniach ryczałtowych w/w wskaźnik wynosi 2,0.

Ponadto stwierdzono w ostatnim okresie istotne zmniejszenie liczby lokali z uszkodzonymi plombami pko z 33 do 11 (spadek aż o 67%), co należy zaliczyć do bardzo pozytywnego zjawiska zaobserwowanego w ostatnim okresie. Natomiast wzrosła o 13%  liczba lokali gdzie nie doszło do odczytów pko (wzrost z 54 do 61 lokali), oraz o 17%  (wzrost z 317 do 372 lokali)  tj. grupa lokali z limitem kosztów (§18 Regulaminu rozliczeń c.o.)
 Z kolei opracowana na potrzeby niniejszej analizy tabela nr 2  prezentuje podsumowanie wyników indywidualnych rozliczeń kosztów ogrzewania za miniony okres.

Podobnie jak w ubiegłym roku struktura obejmuje wykaz łącznych nadpłat, niedopłat jak również sald rozliczeniowych w rozbiciu na poszczególne osiedla Spółdzielni.


Należy także przypomnieć, że od ubiegłego roku równolegle funkcjonują w Spółdzielni dwa systemy rozliczeń kosztów na postawie wskazań podzielników kosztów ogrzewania :

1.    Telemetric Plus w tradycyjnym systemie serwisowanym przez firmę „Metrona Polska” w ilości 22 274 sztuk pko.
2.    Hydroclima RFM w tzw. systemie komfortu cieplnego serwisowanym przez firmę  „Eco-Therm” w ilości 4220 sztuk pko.

Szczegóły określa aktualny Regulamin indywidualnego rozliczania kosztów centralnego ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych w Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej (Uchwała Rady Nadzorczej KSM Nr 28/2013 z dnia 25.11.2013r.) Regulamin dostępny jest na stronie internetowej Spółdzielni : www.ksm.pl w zakładce przepisy. Przy czym zasadnicza różnica pomiędzy obydwoma systemami polega na tym, że w przypadku podzielników Hydroclima RFM oprócz samych wskazań pko uwzględnia się także komfort cieplny tj. temperaturę danego lokalu uzyskiwaną nie tylko z grzejników lecz także:
•     za pośrednictwem pionów grzewczych przebiegających przez dane mieszkanie,
•    w wyniku przenikania ciepła z lokali o wyższej temperaturze do lokali o niższej temperaturze w danym sezonie grzewczym.

Charakterystyczne jest to, że dla serwisu „Metrona Polska”  wartości średniej ceny jednostki pko, średniego kosztu minimalnego oraz maksymalnego wynoszą odpowiednio:
•    1,25 zł/jednostkę pko
•    1,61 zł/m2/m-c. (śr. koszt min.)
•    5,03zł/m2/m-c. (śr. koszt max.)

Podczas gdy dla budynków serwisowanych przez „Eco-Therm” analogiczne wartości wynoszą :
•    0,48 zł/jednostkę pko
•    2,42 zł/m2/m-c. (śr. koszt min.)
•    5,32 zł/m2/m-c. (śr. koszt max.)

Na uwagę zasługuje fakt, że cena za jednostkę pko oraz poziom minimalnych kosztów w obydwu serwisach znacznie się różnią. We wnioskach formułowanych w końcowej części niniejszego opracowania poszukamy odpowiedzi skąd tak znaczna różnica w cenie za jednostkę oraz koszcie minimalnym obydwu serwisowanych grup  budynków.

Z analizy danych za dwa ostatnie okresy rozliczeniowe wynikają następujące wnioski:

1.    Wzrosła znacznie liczba lokali, których wynikowy koszt średni nie przekroczył 1,90zł/m2/m-c. Dotyczy to 195 lokali i spowodowane jest przede wszystkim łagodniejszą zimą i niższymi kosztami ogrzewania niż w roku ubiegłym. Odbyło się to kosztem spadku liczby lokali, których koszt zbliżony był do wartości średniej tj. 2,60 zł/m2/m-c. W tym roku odnotowano spadek o 158  takich lokali. Z kolei ostatnia grupa, której koszty wynikowe przewyższyły koszt średni (2,60 zł/m2/m-c) zmieniła się w bardzo niewielkim stopniu. W przybliżeniu można powiedzieć, że utrzymuje się ona na dotychczasowym poziomie 39% populacji danych. Opisywane powyżej relacje w szczegółach przedstawia tabela nr 1.

2.    Zmniejszyła się znacząco liczba lokali, w przypadku których zachodziło uzasadnione podejrzenie o manipulację przy wskazaniach pko (spadek aż o 67%).

3.    W odróżnieniu od lat poprzednich każdy z budynków w wyniku rozliczenia kosztów c.o. uzyskał nadpłatę (saldo dodatnie). Przełożyło się to na stosunkowo dużą liczbę zwrotów kwot z tytułu oszczędności za c.o. Wystarczy wspomnieć, że w ubiegłym roku z tego tytułu Spółdzielnia zwróciła użytkownikom lokali rozliczanych na podstawie wskazań pko kwotę 1 474 422,43 zł, podczas gdy w bieżącym roku kwota ta osiągnęła wartość 2 577 375,13 zł. Oznacza to wzrost o 74,8% zwróconych bądź zaliczonych na poczet bieżących opłat czynszowych środków pieniężnych.

4.    Zmniejszył się średni koszt ogrzewania z 2,71zł/m2/m-c do wartości 2,60zł/m2/ m-c oraz koszt maksymalny z 8,40zł/m2/m-c do wartości 7,14zł/m2/m-c. Na dotychczasowym poziomie 1,24zł/m2/m-c utrzymał się w Spółdzielni natomiast koszt minimalny przy czym dotyczy to serwisu rozliczeniowego  „Metrona Polska”. Bowiem dla budynków serwisowanych przez „Eco-Therm” koszt minimalny ukształtował się na poziomie 1,63zł/m2/m-c.

5.    W komentarzu do charakterystycznych wielkości tj. ceny jednostki pko, kosztu minimalnego, kosztu maksymalnego dla systemu pko Telemetric Plus oraz systemu „komfortu cieplnego” na bazie pko Hydroclima RFM należy zauważyć, że w przypadku tych drugich wyeliminowano praktycznie zjawisko związane ze zbytnim zaniżaniem kosztów c.o. lokali z tzw. „zerowymi” wskazaniami pko, gdzie pomimo przysłowiowego zakręcenia grzejników temperatura w lokalu i tak oscylowała w granicach 20oC. Dotychczas bowiem część kosztów ogrzewania tych lokali przerzucana była niesłusznie na lokale ze średnim i wysokim stopniem zużycia ciepła rejestrowanym przez tradycyjne podzielniki (pko nie uwzględniające „komfortu cieplnego”) Stąd duża różnica pomiędzy cenami za jednostkę pko oraz poziomem minimalnych kosztów ogrzewania porównywanych systemów rozliczeniowych. W przypadku systemu opartego na podzielnikach Telemetric Plus w dalszym ciągu mamy do czynienia ze zbytnim zaniżaniem kosztów w przypadku tych mieszkań gdzie podzielniki  wykazały zerowe lub śladowe zużycia przy jednoczesnym zachowaniu temperatury w granicach 20oC. Koszty jednostkowe takich mieszkań oscylują w dalszym ciągu granicach 1,24-2,52zł/m2/m-c. O aktualnych niedoskonałościach takiego systemu rozliczania świadczy także niezwykle duży rozrzut cen za jednostkę pko. Przedział cen określają bowiem granice od 0,21-6,80zł/jednostkę pko. Wynika z tego, że ceny mogą się tu różnić ponad 30 krotnie. Tak duże różnice oraz wartości ceny przekraczające 6 zł/jednostkę pko świadczą o tym, że o ile w początkowych latach system ten zdawał egzamin o tyle  aktualnie nie jest w stanie sprostać tendencjom nadmiernego oszczędzania ciepła przez znaczną grupę użytkowników mieszkań (ok. 30%). Inaczej jest w przypadku systemu opartego na wskazaniach pko gdzie uwzględniany jest tzw. „komfort cieplny”. Tam rozrzut cen za jednostkę jest znacznie mniejszy i wynosi od 0,14-1,02zł/jednostkę pko. W tym przypadku mamy do czynienia z 7-krotną różnicą cen. Nasuwa się więc wniosek, że w przypadku metody uwzględniającej „komfort cieplny” mamy do czynienia ze znacznie niższą wartością cen za jednostkę pko ( średnia cena=0,48zł/jedn.pko) jak również większą jej stabilnością (cena nie zmienia się tak gwałtownie), co stanowi ewidentną zaletę systemu. Należy wspomnieć ponadto, że w przypadku budynków rozliczanych metodą tradycyjną odnotowano znaczną ilość tzw. lokali „limitowanych” tj. takich, w przypadku których zachodziła konieczność „cięcia” kosztów c.o. do poziomu 2 krotnego średniego kosztu wynikowego w danym budynku. W grupie tej (118 budynków) odnotowano aż 358 takich przypadków. Na każdy budynek przypadało więc statystycznie 3 mieszkania, w których niejako ‘sztucznie” korygowano ich koszty wynikowe. W drugiej z grup (31 budynków) gdzie koszty wyliczano metodą „komfortu cieplnego”  z takimi przypadkami spotkaliśmy się jedynie 14 razy. Oznacza to, że jedynie w co drugim budynku zachodziła konieczność korygowania kosztów jednego z lokali. To kolejny argument przemawiający na korzyść stosowania systemu „komfortu cieplnego”.  Łącznie w bieżącym roku odnotowano 372 takie przypadki. Na uwagę zasługuje także fakt, że w przypadku mieszkań wyposażonych w podzielniki Hydroclima RFM nie ma potrzeby udostępniania lokali gdyż odczyt urządzeń następuje droga radiową. Nie zachodzi więc konieczność wysyłania dodatkowej korespondencji w sprawie umożliwienia przez użytkowników dostępu do w/w urządzeń pomiarowych. W konsekwencji  tego zmniejszyły się ponoszone rokrocznie koszty związane z wysyłką powiadomień o terminach odczytów pko.

Podsumowując, należy wskazać na szereg aktualnych niedoskonałości dotychczasowego sposobu rozliczania kosztów c.o. budynków wielorodzinnych na podstawie wskazań typowych podzielników ciepła (rejestrujących jedynie emisją ciepła z grzejników) sugerują aby w przyszłości metodę rozliczania tzw. „komfortem cieplnym” przenieść na pozostałe zasoby mieszkaniowe Spółdzielni.

Dotychczas bowiem metoda ta stosowana jest jedynie w 31 węzłach c.o./budynkach, podczas gdy 118 węzłów c.o./budynków rozliczanych jest na starych zasadach. Już teraz należy się zastanowić nad decyzją w tej sprawie gdyż planowana wymiana pko Telemetric Plus przypada na 2015 rok.